فال حافظ

آشنایی با تفاوت‌های 2 قانون حاكم بر اجاره

گروه حقوقی- اختلافات ميان مالك و مستاجر يكي از موضوعات رايج در دادگستري است. به دليل وجود چند قانون مختلف در اين حوزه و تفاوت ميان املاك مسكوني و تجاري بايد دعاوي موجر و مستاجر با وسواس و دقت خاصي تنظيم و با همان دقت و توجه بررسي شود؛ در غير اين صورت مشكلات زيادي را به وجود خواهد آورد.

در ادامه در قالب بررسي يك پرونده اهميت تشخيص قانون حاكم بر قرارداد اجاره را مورد مطالعه قرار مي‌دهيم.

جريان اختلاف

مالك آپارتماني كه آن را اجاره داده است، به عنوان خواهان عليه مستاجر خود دعواي «تخليه يد» مطرح مي‌كند. مالك در دادخواستي كه به دادگاه مي‌دهد ادعاي خود را به اين ترتيب توضيح مي‌دهد: آپارتماني را كه داراي پروانه مسكوني است به موجب قرارداد دو ساله به عنوان دفتر به مستاجر واگذار كردم. در متن اجاره‌نامه قيد شده است كه مستاجر وجهي به عنوان سرقفلي به من نپرداخته و حق مطالبه آن را نخواهد داشت. اما در عمل مستاجر از آن محل هم به عنوان دفتر فروش قطعات استفاده مي‌كرد. حال مدت اجاره پايان‌يافته و تقاضاي تخلیه دارم. 

بنابراين ماجرا از نگاه موجر يا مالك به اين ترتيب است كه مستاجر به دليل تغيير در نحوه استفاده از ملك از شرايط ضمني قرارداد تخلف كرده است و قرارداد بايد فسخ شود و مستاجر ملك را تخليه كند. مستند دعواي خواهان هم كپي مصدق سند مالكيت و كپي مصدق اجاره‌نامه است. 

دادخواست پس از ثبت و تكميل، به خوانده كه همان مستاجر است ابلاغ مي‌شود و وقت رسيدگي به اطلاع وي مي‌رسد. مستاجر براي دفاع در برابر دعواي خواهان در دادگاه حاضر مي‌شود و به دادگاه مي‌گويد: قرارداد اجاره با خواهان در سال 1375 تنظيم شده است و سال بعد آن را تمديد كرد و براي من حق كسب‌و‌پيشه در اين مكان ايجاد شده است. پس از ارايه دلايل و مستندات دو طرف دعوا سرانجام دادگاه در مرحله نخستين ختم دادرسي را اعلام مي‌كند و راي صادر مي‌كند.

تصميم دادگاه در مرحله بدوي و تجديدنظر

دادگاه بدوي با اين استدلال كه محل مورد اجاره داراي پروانه مسكوني است و اشتغال به امر فروش قطعات خودرو و حتي با فرض داشتن پروانه كسب از اتحاديه برخلاف مقررات شهرداري است و به محل مسكوني عنوان محل كسب و پيشه نخواهد بخشيد براي مستاجر محل علي‌رغم فعاليت چند ساله حقي به عنوان كسب و پيشه يا تجارت ايجاد نمي‌كند و از آنجا كه اصولا خوانده به خواهان سرقفلي نپرداخته است و از طرفي مدت اجاره پايان يافته است حكم به تخليه عين مستاجره صادر مي‌كند.

خوانده كه محكوم به تخليه ملك استيجاري شده است از اين تصميم دادگاه بدوي تجديدنظرخواهي مي‌كند. با تجديدنظرخواهي خوانده پرونده در دادگاه تجديدنظر استان مورد رسيدگي قرار مي‌گيرد كه نتيجه آن تاييد راي دادگاه بدوي است. بنابراين راي قطعي كه بايد اجرا شود به اين ترتيب است كه مستاجر يا خوانده بايد ملك را تخليه كند و مستحق حق كسب ‌و پيشه هم نمي‌باشد. در مرحله بررسي راي آشنايي با چند اصطلاح كه در اين پرونده مورد استفاده قرار گرفته بود ضروري به نظر مي‌رسد: 

كپي مصدق: به طور خلاصه منظور اين است كه از مداركي كه قرار است پيوست دادخواست شود كپي تهيه شود و توسط دفاتر اسناد رسمي، وكلاي پرونده يا دفتر دادگاه مطابقت آن با اصل گواهي شود. بدين ترتيب كپي مصدق تهيه مي‌شود و ضميمه دادخواست به دادگاه تقديم مي‌شود.

تخلیه ید:خواهان يا همان مالك عنوان دعواي خود را تخليه يد عنوان كرده است. دعواي مشابه ديگري هم به نام خلع ید وجود دارد كه گاهي به اشتباه به جاي دعواي تخليه يد استفاده مي‌شود. بررسي تفاوت اين دو دعوا در بررسي اين پرونده مي‌تواند كاربرد درست آنها را بهتر در ذهن ماندگار كند.كسي خواسته دعواي خود را «تخلیه ید» تعيين مي‌كند كه ملك را با مجوز به فرد دیگری می‌سپارد و بعد از آن به هر دلیلی مانند انصراف یا اتمام زمان قرارداد از دادگاه تحصیل مال خود را می‌خواهد. به عنوان نمونه دعوای موجر علیه مستاجر تخلیه ید است. در بیان تمایز این دعوا با خلع ید بايد گفت: برعکس دعوای تخلیه ید دعوای خلع ید برای زمانی است كه شروع تصرف بدون اذن بوده باشد. يك تفاوت ديگر ميان دعواي خلع يد و تخليه يد اين است كه خلع ید دعوای مالی است و راجع به اموال غیر‌منقول مطرح می‌شود، اما تخلیه ید هم در مورد اموال منقول و هم غیر منقول قابلیت طرح دارد.

بررسي محتواي راي

اما در مورد محتواي راي نيز موضوع قابل تاملي وجود دارد كه در ادامه به بررسي آن مي‌پردازيم. اولا در اين پرونده قرارداد اجاره بين اصحاب دعوا قبل از سال 1376 تنظيم شده است و برابر ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 كه مقرر داشته است: «از تاريخ لازم‌الاجرا شدن اين قانون اجاره همه اماكن اعم از مسكوني، تجاري، محل كسب و پيشه، اماكن آموزشي، خوابگاه‌هاي دانشجويي و ساختمان‌هاي دولتي و نظاير آن كه با قرارداد رسمي يا عادي منعقد مي‌شود تابع مقررات قانون مدني و مقررات مندرج در اين قانون و شرايط مقرر بين موجر و مستاجر خواهد بود.» قرارداد مربوط مشمول اين قانون نخواهد شد و حتي تمديد آن در زمان حكومت قانون سال 1376 باعث نمي‌شود كه تابع اين قانون شود. حق كسب‌‌و‌پيشه با گذشت زمان و فعاليت مستاجر در امور تجاري و در نتيجه رونق تجاري آن مكان به‌وجود مي‌آيد. مستاجر هنگام تخليه استحقاق دريافت حق كسب‌و‌پيشه را خواهد داشت و عدم دريافت وجه به عنوان سرقفلي از سوي موجر و اين كه حق سرقفلي با حق كسب‌وپيشه متفاوت است و ايجاد هر يك متفاوت با ديگري است براي مستاجر در اين پرونده حقي به وجود مي‌آورد كه دادگاه بايد آن را در نظر مي‌گرفت. زيرا با توجه به ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 استحقاق مستاجر در مطالبه حق كسب و پيشه برابر تبصره 2 ماده 19 قانون مزبور پايدار شده است. 

قانون 56 و 76

در دعاوي كه مربوط به روابط موجر و مستاجر است معمولا اشاره به دو قانون سال 56 و 76 بسيار به چشم مي‌خورد. در اين دعوا نيز تشخيص اينكه قرارداد تابع كدام قانون است از اهميت بسياري برخوردار است. تفاوت‌هاي ميان اين دو قانون باعث به‌وجود آمدن چنين موضوعي شده است. در ادامه برخي از اين تفاوت‌ها را بررسي مي‌كنيم.

1. در قانون سال 56 لازم نیست در رابطه موجر و مستاجر، قرارداد کتبی عادی یا رسمی وجود داشته باشد. صرف وجود رابطه استیجاری یا تصرف متصرف ناشی از تراضی موجر به عنوان اجاره یا سایر عناوین برای مشمول قانون شدن کافی است، حتی اگر شفاهی باشد. ولی در قانون سال 76 براي شمول قانون بر رابطه استیجاری مکتوب شدن قرارداد به صورت سند عادی یا رسمی با شرایط مقرر در قانون الزامی است در غیر این صورت اجاره مشمول قانون سال 76 نخواهد بود.

2. در قانون سال 56 هرچند در ماده 1 پیش‌بینی شده که در هر محلی که برای سکنی یا کسب و پیشه و تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود مشمول قانون است ولی با توجه به تصویب قوانین در سال 62 (محل‌های مسکونی) و مصوبات و دستورالعمل‌هايی در مورد اماکن خاص و غیرتجاری، عملا اماکن مشمول قانون سال 56 به محل‌های تجاری محدود شده است.

3. قانون موجر و مستاجر سال 56 اماکنی که قبل از تصویب قانون به اجاره داده شده را هم در

بر می‌گیرد (ماده 1) ولی قانون موجر و مستاجر سال 76 صرفا اماکن و اجاره‌هايی که بعد از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون 76 منعقد و روابط استیجاری ابتدائا شروع مي‌شود را شامل مي‌شود.

4. اماکن مشمول قانون سال 56 صرفا تابع مقررات همان قانون است اما اماکن و موارد مشمول قانون سال 76 علاوه بر مقررات همان قانون تابع مقررات قانون مدنی و بعلاوه شروط مقرر بین طرفین نیز خواهد بود.

5. در قانون موجر و مستاجر سال 56 به صرف انقضای مدت موجر حق تخلیه را نداشته بلکه تخلیه محل از ید مستاجر تابع تحقق شرایطی خاص به شرح ماده 14 و 15 قانون است اما در قانون موجر و مستاجر سال 76 به محض انقضای مدت صرفا به تقاضای موجر، مورد اجاره تخلیه می‌شود.6. در قانون موجر و مستاجر سال 56 امکان اعمال تخلیه برای موجر پس از ایجاد حق درخواست لازمه تقدیم دادخواست و رسیدگی قضايی و دادرسی به معنای خاص کلمه است، در قانون موجر و مستاجر سال 76 تخلیه صرفا با درخواست و تقاضای موجر در اسناد عادی طبق فرم مخصوص و در اسناد رسمی از طریق دفترخانه و بدون نیاز به دادرسی به معنای خاص کلمه محقق می‌شود و این حق را باید بزرگ‌ترین ویژگی و امتیاز خاص و بی‌نظیر قانون سال 76برای موجر دانست. 

7. در قانون موجر و مستاجر سال 56 نگرش و اعمال قانون در اجاره یا سند رسمی و سند عادی یا شفاهی یکسان است، ولی در قانون موجر و مستاجر سال 76 نگرش و اعمال و اجرای قانون در اجاره با سند رسمی با اعمال قانون در مورد اجاره‌نامه‌های عادی متفاوت است و اجاره‌نامه‌های غیر مکتوب هم از شمول قانون خارج هستند.8. در قانون سال 56 شروطی که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات قانون سال 56 اتخاذ كنند پس از اثبات در محکمه باطل و بلااثر خواهد بود اما در قانون موجر و مستاجر سال 76 یکی از اصول حاکم بر روابط استیجاری شروط مورد توافق طرفین است.بررسي اين پرونده اهميت تشخيص قانون حاكم بر قرارداد اجاره را بار ديگر نشان مي‌دهد چرا كه بسته به اينكه قانون 56 يا 76 كداميك بر قرارداد اجاره حاكم است، نحوه تصميم‌گيري در مورد آن متفاوت خواهد بود.