فال حافظ

فسخ معامله به علت نادیده گرفتن قول و قرارها

گروه قضایی- هر یک از ما از صبح تا شب قول و قرارهای مختلفی می‌گذاریم که بسیاری از آنها را به نتیجه می‌رسانیم. روابط اجتماعی انسان‌ها و نیازهای متقابل آنان باعث می‌شود که به قول و قرارهایشان با دیگران احترام بگذارند. با وجود این همیشه کسانی هستند که چشم بر تعهدات‌شان می‌بندند و بدقولی می‌کنند. راه‌های مختلفی برای برخورد با انسان‌های بدقول وجود دارد.

در ادامه به بررسی پرونده‌ای می‌پردازیم که دلیل مطرح شدن آن بدقولی مستاجر مغازه و شانه خالی کردن او از اجرای تعهداتش بوده است. البته نتیجه این دعوا برای مستاجر اصلا خوشایند نبوده است.

محمد، اکرم و حسین به طور مشترك خواهان دعوا و مالك سرقفلي مغازه‌اي هستند. اين سه نفر دعوايي را با عنوان فسخ معامله مطرح مي‌كنند. بنابراین اختلاف میان مالکان و مستاجر یک مغازه یا ملک تجاری است. مالکان در ستون خواسته، تقاضاي خود را اين‌گونه بيان مي‌كنند: تقاضاي فسخ معامله فروش سرقفلي يك باب مغازه فعلا مقوم به 350 ميليون ريال به علت ايفانکردن تعهد از جانب خواندگان، آقايان محسن و علی به علاوه همه خسارات دادرسي واردشده به خواهان‌ها.

خواهان‌ها (مالکان) دلايل خود را وجود فتوكپي مصدق قرارداد خصوصي يا همان مبايعه‌نامه‌ای که بین آنان منعقد شده، فتوكپي مصدق اظهارنامه ارسال شده به خواندگان مبني بر اعلام فسخ معامله، فتوكپي پروانه كسب خود و همچنين فتوكپي مصدق چك‌ها اعلام كرده‌اند. سه نفر خواهان در بخش شرح دادخواست، درخواست خود را از دادگاه اینگونه توضیح داده‌اند: «اينجانبان نظر به محتويات پرونده و به موجب صورت‌مجلسي كه ضميمه دادخواست است، سرقفلي يك باب مغازه خود را به آقايان محسن و علی واگذار كرده‌ايم و بابت ثمن معامله دو فقره چك به شماره‌هاي ثبت‌شده در صورت‌مجلس از طرف خواندگان به ما تسليم شده كه هیچ‌کدام از چك‌ها تبديل به وجه نشده است و همگي بی محل بوده‌اند.» شایان ذكر است كه در قرارداد تنظيم شده بين دو طرف قرارداد نيز قيد شده است كه در صورت پرداخت نشدن وجه چك‌هاي مربوط به ثمن معامله، قرارداد منعقد شده بين آنان فسخ خواهد شد. اين موضوع به صورت مكتوب و طي اظهارنامه تقديمي به خواندگان ابلاغ شده است، ولي آقایان محسن و علي هيچ اقدامي نکردند و با تصرف ملك مورد معامله استفاده بی دلیل در مايملك ديگري كرده‌اند. به اين ترتيب خواهان‌ها در انتهاي دادخواست خود صدور حكم مبني بر الزام خواندگان به فسخ معامله فوق را تقاضا كرده‌اند. آنان براي صحت ادعاي خود ضميمه دادخواست خود،‌ فتوكپي مصدق مبايعه‌نامه، فتوكپي اظهارنامه تقديمي، فتوكپي پروانه كسب خود و همچنين كپي مصدق چك‌ها را نيز ضميمه پرونده كرده‌اند. 

بررسي دادخواست

يكي از نكات پرونده فوق، ارايه يك دادخواست صحيح و ارايه دلايلي كامل برای قانع شدن قاضي دادگاه است. به طوري كه ارسال اظهارنامه‌ به خواندگان باعث شده است که قاضي در تصميم‌گيري نسبت به پرونده با مانع جدي روبرو نباشد. به‌ويژه آن كه خواندگان پاسخ خاصي به اظهارنامه ارسال شده نداده‌اند. اين موضوع مي‌تواند گوياي این باشد که خواندگان دليلی بر رد دعواي خواهان‌ها نداشته اند. 

کاربرد درست اظهارنامه

یکی از مباحثی که در بررسی این پرونده لازم است به آن پرداخته شود، استفاده درست از اظهارنامه است. اظهارنامه شمشیر دو لبه است که اگر درست استفاده نشود دردسرهایی را بدنبال خواهد داشت. خواهان‌ها، محمد، اکرم و حسین براي اعلام تخلف خواندگان و در نتيجه فسخ معامله، اظهارنامه‌اي براي آنان ارسال كرده‌اند. اظهارنامه ورقه‌اي است كه به موجب آن اظهاركننده به نحو رسمي و قانوني از طرف مقابل مطالبات خود را درخواست می‌کند و ديگر اظهارات خود را به صورت کتبی به اطلاع وي مي‌رساند. استفاده از اظهارنامه معمولا قبل از طرح دعوا در دادگاه صورت می گیرد. در صورتي كه اقدام مورد نظر اظهاركننده صورت نگيرد، وي به طرح دعوا خواهد پرداخت. در واقع ارسال اظهارنامه مقدمه‌ مهمي براي طرح دعوا در دادگاه است و در بسياري از دعاوي اساسا اين كار پيش‌شرط طرح دعوا محسوب مي‌شود.

فسخ معامله

یکی از راه‌های پایان دادن به عمر قرارداد فسخ کردن آن است. اين اقدام يك‌طرفه است يعني فقط از سوي يكي از طرفين قرارداد يا شخص ثالث ذي نفع صورت مي‌گيرد. اثر اصلي فسخ بر هم خوردن معامله و بازگشت مال مورد معامله به مالك سابق است. اين اقدام ناظر به آينده است. يعني در صورتي كه نفعي از معامله حاصل شده باشد، تا قبل از فسخ معامله به مالك جديد تعلق مي‌گيرد. برای فسخ باید دلیلی وجود داشته باشد. دلایلی که موجب فسخ می‌شود و شرایط آن در قانون مدنی و در باب خیارات پیش‌بینی شده است. البته در بعضی قراردادها درج می‌کنند: «کافه خیارات ساقط است.» که به معنی از بین بردن امتیاز استفاده از حق فسخ است. در پرونده‌ای که به بررسی آن پرداختیم، حق فسخ در صورت پرداخت نکردن پول پیش‌بینی شده بود که خواهان‌ها به درستی با ارسال اظهارنامه و طرح دعوا از آن استفاده کرده‌اند.

سرقفلي

سرقفلی مبلغی است که مالک ملك استيجاري در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره و جدای از اجاره‌بها از مستاجر می‌گیرد تا ملك را به وی اجاره بدهد. اين موضوع با حق کسب و پيشه فرق دارد. حق كسب و پيشه حقی است که به نحو تدریجی برای مستاجر محل کسب و پیشه به وجود می‌آید. اين حق در نتیجه رونق اقتصادي محل كسب و به دليل فعاليت مستاجر به وي تعلق مي‌گيرد. 

اين حق مبتني بر جذب مشتری و اعتبار نيز هست. در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ وضع سرقفلی در معناي اول يعني به معناي وجهي آمده است كه در ازاي پرداخت آن قرارداد اجاره بر طبق شرایط گذشته به طور مجدد تمديد خواهد شد. علاوه بر اين در قانون اخير، مستاجر می‌تواند براي ساقط كردن حقوق خود و تخلیه پیش از انقضای قرارداد اجاره، مبلغی تحت عنوان سرقفلی از موجر بگیرد. سرقفلی موضوع معامله میان دو طرف قرارداد است.

در حقیقت سرقفلی در برابر مبلغی منتقل شده، است اما چون قرارداد فسخ شده است بنابراین سرقفلی هم به حالت اول خود برمی گردد. 

بررسی روند پرونده

با ثبت دادخواست وقت رسيدگي از سوي دفتر دادگاه تعيين و به طرفين دعوا ابلاغ مي‌شود. در روز رسيدگي طرفين در دادگاه حاضر مي‌شوند. خواندگان آقايان علي و محسن دفاع موثري از خود نمي‌كنند. با توجه به گواهي عدم پرداخت چك‌هاي پرداختي به ميزان 350 ميليون ريال و اظهارنامه ارسال شده توسط خواهان‌ها، خواندگان مطالب ضد و نقيضي را مطرح مي‌كنند که نمی‌تواند در جلسه دادگاه به آنان کمکی بکند. در نهايت بر دادگاه محرز مي‌شود كه آنان به تعهدات خود بر مبناي قرارداد تنظيمي عمل نكرده‌اند.

رای دادگاه

قاضي دادگاه پس از پايان رسيدگي، راي خود را به اين ترتيب صادر مي‌كند: «در خصوص دعواي خواهان‌ها محمد، اکرم و حسین به خواسته الزام خواندگان به فسخ معامله مبني بر فروش سرقفلي يك باب مغازه واقع در تهران، با توجه به این که خواندگان محسن و علی سهم خود را در ازاي مبلغ 350 ميليون ريال طي دو فقره چك به شماره‌هاي مضبوط در پرونده يكي به مبلغ 300 ميليون ريال و ديگري به مبلغ 50 ميليون ريال هر دو جاري عهده بانك سپه پرداخت نكرده‌اند، به طوري كه اين دو چك منتهي به صدور گواهي عدم پرداخت در بانك محال‌عليه شده است و در صورتمجلس تنظيمي پيوست پرونده قرار بر این بوده است ‌كه چنانچه هركدام از چك‌هاي فوق به وجه نقد تبديل نشوند، معامله فسخ شود، دادگاه با عنايت به محتويات پرونده به خصوص تصاوير مصدق گواهينامه‌هاي عدم پرداخت چك‌هاي موضوع پرونده موجود و با توجه به مفاد ماده 10 قانون مدني كه اصل حاكميت اراده و قراردادها را بيان مي‌كند و با توجه به این که خواندگان ايراد و دفاع موثري كه باعث ورود خدشه به خواسته خواهان‌ها شود بيان نكرده اند، دعوي خواهان‌ها را محمول بر صحت قلمداد کرده است و مستندا به ماده 198 قانون آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدني، حكم به حقانيت خواهان‌ها و اعلام فسخ عقد بيع مندرج در پرونده و محكوميت خواندگان به پرداخت هزينه دادرسي صادر و اعلام مي‌كند. رای صادر شده حضوری است و ظرف 20 روز از تاريخ ابلاغ راي، قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدید نظر استان تهران است.» 

احترام به قراردادهای شهروندان

همان‌طور كه در راي دادگاه نيز بيان شده است، يكي از مواد خيلي مهم و كليدي كه نقش بنيادي در روابط قراردادي افراد ايفا‌ مي‌كند، ماده 10 قانون مدني است كه بيان می‌کند: «قراردادهاي خصوصي نسبت به كساني كه آن را منعقد كرده‌اند، در صورتي كه مخالف صريح قانون نباشد، نافذ است». درواقع اين ماده تاكيدي است بر لزوم رعايت مقررات قانوني در قراردادهاي خصوصي كه بين افراد تنظيم مي‌شود. منتها دو طرف يك قرارداد خصوصي بايد به تعهدات خود پايبند باشند و از موارد و تعهدهاي مصرح كه در قراردادهاي تنظيمي آمده است، عدول نكنند.

در غير اين صورت طبق توافق في‌مابين در معامله، قرارداد مذكور حالت متزلزل به خود مي‌گيرد. در اين وضعيت طرف مقابل متخلف از تعهدات قراردادي مي‌تواند تقاضاي فسخ آن را با توجه به موارد پيش‌بيني شده در قرارداد از دادگاه صالح بكند. 

علاوه بر اين با توجه به ماده 449 قانون مدني كه مقرر كرده است: «فسخ به هر لفظ يا فعلي كه دلالت بر آن كند، حاصل مي‌شود»، به نظر می‌رسد كه رای فوق با توجه به اصل حاکمیت اراده و عدم ایفای تعهد به وسیله خواندگان با توجه به گواهی‌های عدم پرداخت صادر شده و دفاع غیر موثر خواندگان صحیح به نظر می رسد.