فال حافظ

موانع الزام مستاجر به تخليه مورد اجاره

گروه حقوقی- اختلافات موجر و مستاجر در اشکال مختلفی به دادگاه وارد می‌شود. یکی از مصادیق اختلاف میان مالک و مستاجر، اختلافات مربوط به تخلیه ملک است. گاهی با وجود پایان مدت اجاره، مستاجر از خالی کردن ملک خودداری می‌کند؛ در این صورت مالک راهی جز مراجعه به دادگاه ندارد.

اما اینکه چطور می‌توان مستاجر را مجبور به تخلیه کرد، موضوعی است که در ادامه در قالب تحلیل یک پرونده قضایی بررسی خواهیم کرد.

شروع اختلاف

آقاي نظري، خواهان دعواي پيش‌رو و مالك يك دستگاه آپارتمان است. طرف مقابل دعوا يعني خوانده در دعواي فوق خانم نجفيان است كه آپارتمان مذكور را از خواهان اجاره كرده است. خواهان در بخش مربوط به خواسته مشخص‌شده در دادخواست تقديمي، تقاضاي خود را به اين كيفيت بيان داشته است: تقاضاي صدور حكم مبني بر تخليه يد غاصبانه از يك دستگاه آپارتمان استيجاري به انضمام كليه خسارات دادرسي وارده. 

خواهان پرونده فوق در بخش مربوط به ضمايم و دلايل دادخواست، فتوكپي تاييد شده يك برگ اجاره‌نامه ملك تجاري فوق و همچنين فتوكپي تاييد شده يك فقره سند مالكيت كه حاكي از مالكيت خواهان در ملك اخير است را درج و آن مدارك را به همراه دادخواست به دفتر دادگاه تقديم كرده است.

خواهان پرونده مذكور ، در بخش مربوط به شرح دادخواست متن دادخواست تقديمي خود را به اين طريق نگارش كرده است: اينجانب مالك يك واحد آپارتمان در خيابان .. هستم. براي اثبات اين موضوع هم سند مالكيتي كه حكايت از مالكيت اينجانب بر واحد مسكوني اخير دارد، ضميمه دادخواست تقديمي است. اينجانب در سال 1389 با خوانده محترم ...، قرارداد اجاره‌اي تنظيم و خوانده محترم واحد مذكور را براي دفتر كار به مدت دو سال اجاره كرده است. بر این اساس فتوكپي تاييد شده قرارداد اجاره تنظيم شده ميان اينجانب به عنوان مالك و خوانده محترم به عنوان مستاجر نيز ضميمه پرونده است. گفتني است كه مدت اجاره اين قرارداد اجاره در تاريخ 4/9/91 تمام شده است. با اين حال مستاجر... ملك مذكور را تخليه نكرده است. به اين ترتيب ايشان بر استمرار رابطه مذكور تلاش كرده است. با اين وضعيت‌ اينجانب به عنوان خواهان پرونده حاضر، متقاضي تخليه و استرداد ملك و واحد تجاري خود هستم. 

شرح دادخواست

از جمله مسايلي كه نقش مهمي را در بسياري از دعاوي بازي مي‌كند، فرستادن اظهارنامه به طرف مقابل يعني خوانده پرونده است. در اين خصوص پرونده حاضر در صورت ارسال اظهارنامه به خوانده پرونده وضعيت بهتري پيدا مي‌كرد. در اين اظهارنامه بايد قيد مي‌شد كه به عنوان مثال، آقاي نظري، مالك ملك اجاره‌اي است. همچنين قرارداد اجاره‌اي در سال 89 ميان وي و خانم نجفيان تنظيم شده است. در سال 91 نيز اين مدت اين قرارداد دو ساله به اتمام رسيده است. اما متاسفانه خانم نجفيان مبادرت به تخليه ملك اجاره‌اي نكرده است و همچنان در ملك مذكور حضور دارد. در انتهاي برگه اظهارنامه نيز بايد از سوي خواهان پرونده، آقاي نظري به خوانده اعلام مي‌شد كه اگر ظرف مدتي معين آن ملك را تخليه نكند، از طريق اقامه دعوا در مراجع قضايي اقدام خواهد شد. در ضمن خواهان پرونده حاضر در زمان تقديم دادخواست تخليه ملك اجاره‌اي، بايد فتوكپي تاييد شده آن برگه اظهارنامه ارسالي به خوانده را ضميمه دادخواست خود مي‌كرد. البته بايد گفت كه با توجه به وجود قرارداد اجاره شفاف و سند مالكيت خواهان باز هم پرونده به نفع خواهان پرونده آقاي نظري پيش خواهد رفت؛ ولي ارسال چنين اظهارنامه‌اي به روند پرونده مذكور سرعت بيشتري مي‌بخشيد. 

با توجه به گنگ بودن برخي از مفاهيم حقوقي موجود در پرونده حاضر، بهتر است خوانندگان با برخي از عبارات و اصطلاحات حقوقي آشنايي بيشتري پيدا كنند؛ اين توضیحات به درك بهتر محتويات پرونده از سوي خوانندگان كمك شاياني خواهد كرد. در ادامه به بررسي و تعريف برخي از اين دسته اصطلاحات حقوقي مي‌پردازيم: اظهارنامه برگه‌ای است كه حاوي اظهاراتي است كه در آن اظهاركننده به طريق رسمي و قانوني از خوانده دعوا تقاضاي خود را بيان كرده و ساير اظهارات خود را به طور كتبي به اطلاع وي مي‌رساند. اين اقدام حقوقي بايد قبل از اقامه دعوا در مراجع قضايي صورت گيرد. در صورتي كه از طرف شخص اظهار شونده اقدام مورد نظر اظهاركننده صورت نگيرد، وي به طرح دعوا خواهد پرداخت. در واقع ارسال اظهارنامه مقدمه‌ مهمي براي طرح دعوا در دادگاه است و در بسياري از دعاوي اساسا اين كار پيش‌شرط طرح دعوا محسوب مي‌شود.

فرآيند رسيدگي

پس از تکمیل پرونده حاضر، دفتر دادگاه بنا به دستور قاضي دادگاه وقتي را براي رسيدگي به پرونده مذكور تعيين مي‌كنند و متعاقبا وقت دادرسی به طرفین ابلاغ مي‌شود. طبق اخطاريه‌هاي ارسالي و با توجه به اینکه مدارك تقديمي خواهان كامل و بدون ايراد است، مدير دفتر اخطاريه‌اي در وقت مقرر براي طرفين ارسال مي‌كند. در موعد مقرر خواهان و خوانده در شعبه حاضر و اظهارات آنها ثبت می‌شود. خواهان پرونده در جلسه رسيدگي مدعي شد، خوانده حدود 2 سال است كه ملك مورد اجاره را تخليه نكرده است و خوانده مبلغ ناچيزي را به عنوان اجاره‌بها به وي پرداخت مي‌كند. در ادامه خوانده پرونده اظهار داشت كه در سال 1389 قرارداد اجاره‌اي را با خواهان دعوا به عنوان مالك تنظيم كرده است و ماهيانه، مبلغ ششصد هزار تومان اجاره‌بها به شماره حساب مالك ملك پرداخت مي‌‌كرده است و حتي در چند مورد كه خود مالك ملك تقاضاي تقديم اجاره‌بهاي واحد تجاري را پيش از موعد مقرر كرده است، آن مبالغ به صورت وجه نقد و قبل از سررسيد توسط خوانده به عنوان مستاجر پرداخت شده است كه كپي رسيدهاي اخذ شده بابت پرداخت اجاره‌بهاي ملك مذكور نيز در پرونده موجود است كه پس از انقضاي مدت دو سال و خاتمه اجاره‌نامه تنظيمي، خود خواهان دعوا به عنوان مالك پيرو آشنايي و دوستي كه با خوانده داشته است، شفاها به وي بيان كرده است كه در ازاي اضافه كردن صد هزار تومان به مبلغ اجاره‌بها مي‌توانند در واحد مذكور فعاليت خود را ادامه دهند. در اين خصوص سه نفر از همكاران خوانده دعوا نيز به عنوان شاهد در جلسه‌اي كه در خصوص افزايش ماهيانه هفتصد هزار تومان اجاره‌بها و تمديد قرارداد اجاره تعيين شده بود، حضور داشتند كه به عنوان شهود تقاضاي شنيدن شهادت آنها از محضر دادگاه صورت گرفت. قاضي دادگاه نيز دستور اداي شهادت توسط شهود را صادر مي‌كند. شهود معرفي شده خوانده نيز در وقت مقرر در شعبه دادگاه حاضر مي‌شوند و همگي متفق‌القول تاييد كردند كه شخص خواهان در حضور آنها به ادامه رابطه استيجاري ميان خود و خوانده تاكيد كرده است و اين استمرار را مشروط به افزايش ماهانه مبلغ صد هزار تومان به اجاره‌بهاي سابق كرده است.

رای دادگاه

طبق راي دادگاه محترم نهايتا پس از بررسي و ثبت اظهارات طرفين دعوي و با توجه به اینکه خواهان ايراد و دفاعي در مقابل اظهارات شهود انجام نداده است و با توجه به اینکه متصرف با داشتن مدارك و ادله استنادي و قانوني در مقابل ادعاهاي خواهان، دفاع قابل توجه و قانوني كرده است، دادگاه ادعاي خواهان را غيرواقعي و واهي تشخيص داده و در مقابل دفاعيات خوانده را محمول بر صحت قرار داده است و حكم به بي‌حقي خواهان را صادر مي‌كند كه راي مذكور قابل تجديدنظرخواهي در دادگاه‌هاي تجديدنظر است.

در اين‌جا نكته‌اي كه بايد به آن توجه كرد اين است كه در پرونده فوق هر چند اجاره‌نامه‌اي بوده است كه تاريخ انقضاي آن نيز چند سال است كه سپري شده است، ولي با توجه به ماده 98 قانون آيين دادرسي مدني بايد گفت كه اصل بر بقاي اين رابطه استيجاري است، چراكه افزايش اجاره‌بها از ششصد هزار تومان به هفتصد هزار تومان و همچنين عدم تخليه و اقدامات قضايي و قانوني از جانب خواهان پس از اتمام موعد قرارداد آن هم پس از گذشت مدت طولاني و همين‌طور اظهارات شهود معرفي شده خود حكايت از رضايت و ميل مالك يعني خواهان به ادامه و استمرار اين رابطه حقوقي و قانوني بوده است و حال بدون در نظر گرفتن موقعيت مستاجر خودسرانه اقدام به طرح دعواي كرده است، آن هم بدون در ميان گذاردن موضوع با خوانده مذكور. 

پس بايد گفت ادله و مدارك موجود همگي حاكي از استمرار اين رابطه استيجاري بوده است و وجود فيش‌هاي پرداختي خوانده نيز اين ادعا را ثابت مي‌كند. در حالي كه خواهان هيچ مدرك و دليل قابل قبول و محكمه‌پسندي را ارايه نكرده است كه پس از بررسي شواهد و مدارك استنادي دادگاه، حكم بر برائت خوانده را صادر كرد.