فال حافظ

گروه حقوقی- قرارداد اجاره همیشه به خوبی و خوشی به پایان نمی‌رسد و گاهی پایان اجاره با شروع اختلافات موجر و مستاجر همراه است. حل این اختلافات معمولا مدتی وقت دو طرف را می‌گیرد؛ اما با قواعدی که در قانون پیش‌بینی شده است از قبل می‌توان اجمالا دریافت که حق با کدام طرف است.

 برخی از اختلافات مبتلابه موجر و مستاجر در پایان مدت اجاره را در گفت‌وگو با حقوقدانان مورد بررسی قرار داده‌ایم.

خودداری موجر از بازپس دادن رهن

عضو هیات علمی دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی در پاسخ به این سوال که اگر بعد از پایان مدت اجاره موجر مبلغی را که در عرف به رهن معروف است، به مستاجر برنگرداند، مستاجر چه راهکاری در پیش دارد؟ به «حمایت» می‌گوید: مبلغي را كه مستاجر در بدو انعقاد قرارداد نزد مالك يا موجر گرو مي‌گذارد، رهن ناميده مي‌شود و تضميني است از سوي مستاجر به موجر براي ملك اجاره داده شده و اين مبلغ به عنوان قرض‌الحسنه توسط مستاجر به مالك داده مي‌شود و قانونا هر زماني كه مستاجر ‌ آن را درخواست ‌كند، حق دريافت مبلغ داده‌شده را دارد.

دکتر غلامعلی سیفی زیناب ادامه می‌دهد: اما در قرارداد اجاره شرط مي‌شود تا پايان مدت اجاره، مستاجر حق مطالبه وجه داده‌شده را ندارد. در ضمن به صورت عرفي نيز چنين است كه مستاجر تا زمان پايان عقد قرارداد حق مطالبه‌ مبلغي را كه به عنوان رهن نزد موجر گرو گذاشته اسـت، ندارد؛ بنابراین اگر زمان قرارداد به اتمام برسد، مستاجر مي‌تواند درخواست پس گرفتن وجه داده شده به عنوان رهن را داشته باشد، در غير اين صورت قرارداد به طور توافقي بين موجر و مستاجر تمديد مي‌شود و همين تعهد تا زمان تعيين شده باقي مي‌ماند. اما اگر قرارداد تمام شود، مالك تقاضاي تخليه ملك مذكور را مي‌كند و مستاجر در قبال تخليه ملك حق مطالبه‌ مبلغي را كه به عنوان رهن نزد موجر گرو گذاشته است، دارد.

این وکیل دادگستری مي‌افزايد: مطابق قانون روابط موجر و مستاجر در سال 56، تخلیه ملک اجاره داده شده هم‌زمان با دریافت مبلغی که به عنوان رهن نزد موجر است، صورت می‌گیرد. اگر به هر دلیلی موجر دربازگرداندن مبلغ رهن به مستاجر کوتاهی و مستاجر در مطالبه حقوق خود به مشکلاتی برخورد کند می‌تواند از طریق تقدیم دادخواست به مراجع قضایی حقوق خود را مطالبه کند. در صورتی که مبلغ رهن کمتر از پنج میلیون تومان باشد، با مراجعه به شورای حل اختلاف حقوق خود را مطالبه می‌کند و اگر مبلغ رهن بیش از پنج میلیون تومان باشد، باید به دادگاه عمومی مراجعه کند؛ زیرا به دلیل بالا بودن مبلغ باید قبل زمان صدور حکم از طریق توقیف اموال بلامعارض موجر، طلب خود را بگیرد.

خلیل بهرامیان از وکلای دادگستری نیز در این خصوص می‌گوید: بهترين كار نوشتن اظهار‌نامه‌اي توسط مستاجر است كه طی آن مقرر شود در قبال تخليه ملك، مستاجر پولي را كه به عنوان رهن نزد مالك قرار داده است، به بنگاه يا به حساب مستاجر واريز كند؛ در اين صورت موجر نمي‌تواند مدعي هيچ چيز باشد. خسارتی که به مستاجر وارد می‌شود نیز از طریق این اظهارنامه قابل مطالبه است. این اظهارنامه یکی از مستندات دعوایی است که در صلاحيت دادگاه حقوقي قرار دارد و طی آن توسط مستاجر درخواست مطالبه پول رهن از دادگاه می‌شود. كرامت‌الله محمدي وكيل پايه يك دادگستري نیز در خصوص راهکاری که در فرض بالا پیش پای موجر قرار دارد، توضیح می‌دهد: از لحاظ قانوني وقتي قرارداد اجاره تمام شود مستاجر هيچ حق و حقوقي در ماندن در ملك مذكوره را ندارد و حتی در صورت پس نگرفتن مبلغ رهن، بايد اقدام به تخليه ملك كند. مستاجر مبلغي را كه به عنوان رهن نزد موجر گرو گذاشته است، می‌تواند پس از اتمام مدت اجاره‌نامه از طريق مراجعه به دادگاه و تنظيم دادخواست دريافت كند. بر اساس ماده 494 قانون مدني، بعد از اتمام عقد قرارداد اجاره مستاجر مكلف به تخليه ملك بوده و از طريق تقدیم دادخواست، دادگاه حكم صادر می‌کند.

خسارت تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن

عضو هیات علمی دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی به موضوع خسارت بازگرداندن مبلغ رهن اشاره می‌کند و می‌گوید: دریافت خسارت وارد شده به مستاجر توسط موجر به دلیل تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن شرایطی دارد که در ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی مورد اشاره قرار گرفته است؛ بر این اساس، تشخیص میزان خسارت وارده از طریق موجر به مستاجر طبق شاخص بانک مرکزی است و نه از طریق تشخیص کارشناس.

سیفی زیناب ادامه می‌دهد: اولا طلبکار باید استحقاق دریافت خسارت را داشته باشد و باید به صورت کتبی و از طریق تقدیم اظهارنامه یا نامه به هر طریقی مطالبه کند. زمانی که مستاجر طلب خسارت می‌کند، اگر موجر تمکن مالی نداشته باشد، خسارت به مستاجر تعلق نمی‌گیرد؛ اما اگر خسارت وارده مستند به چک باشد از تاریخ سررسید چک، آن مبلغ طبق شاخص بانک مرکزی محاسبه می‌شود.

كرامت‌الله محمدي وكيل پايه يك دادگستري معتقد است: خسارت وارده كه به واسطه تاخير در پرداخت مبلغي كه به عنوان رهن ملك به مستاجر وارد مي شود، به صورت امانت نزد موجر مي‌ماند و در زمان پرداخت پول رهن آن خسارت نيز مطالبه مي‌شود.

فسخ قرارداد اجاره

در صورتی که مستاجر در مدت اجاره و قبل از پایان آن درخواست فسخ قرارداد اجاره کند، آیا موجر مکلف است تن به فسخ قرارداد دهد و رهن را به مستاجر برگرداند؟ سیفی‌زیناب در پاسخ به این سوال می‌گوید: قرارداد اجاره عقد لازم است و عقد لازم را نمی‌توان به آسانی فسخ کرد. به این ترتیب نه موجر می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد کند و نه مستاجر؛ اما قانونا می‌تواند حق فسخی پیش‌بینی شود. برای مثال، ملکی را که مستاجر اجاره کرده است و احساس می‌کند مغبون شده است، یعنی بیش از قیمت واقعی آن ملک اجاره داده شده است؛ در این حالت مستاجر می‌تواند از طریق دادخواست، تقاضای فسخ قرارداد به علت غبن کند. 

همچنین ممکن است شرط خاصی بین مالک و مستاجر پیش‌بینی شود که در صورت عمل نکردن به آن شرط از سوی مالک تا فلان تاریخ مستاجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد. برای مثال بین مستاجر و مالک شرط شود که تا فلان تاریخ در ملک مربوطه تعمیرات لازم اعمال می‌شود و اگر طبق این شرط مالک تا تاریخ مذکور اقدام به تعمیرات ملک خود نکند، مستاجر مستحق فسخ قرارداد باشد. اگر شک داشته باشند که حق فسخی وجود دارد یا نه، فرض بر این است که حق فسخی وجود ندارد.

خلیل بهرامیان، وکیل دادگستری، در این خصوص معتقد است: به هيچ عنوان قرارداد نمي‌تواند نه از سوي موجر و نه از سوي مستاجر فسخ شود، تنها در صورت اقاله يعني بر هم زدن قرارداد به توافق طرفين قرارداد فسخ مي‌شود.

محمدي نیز نظری مشابه دارد و تاکید می‌کند: پس از تعيين مدت اجاره و تدوین اجاره‌نامه، قرارداد به هيچ عنوان نه توسط موجر و نه توسط مستاجر قابل فسخ نیست، مگر در شرايط خاص، به عنوان مثال مورد اجاره تلف شده باشد و امكان استفاده براي مستاجر نباشد وگرنه در حالت عادي هيچ دليل قانوني براي فسخ قرارداد از سوي مستاجر و موجر وجود ندارد.

جبران خسارت‌های وارده به ملک از محل رهن

چالش دیگری که در روابط موجر و مستاجر ممکن است، پیش آید، این است که آیا موجر می‌تواند خسارت‌های وارده به ملک را از رهن مستاجر کسر کند و بقیه را به وی بپردازد؟ عضو هیات علمی دانشگاه شهید بهشتی در پاسخ به این سوال می‌گوید: طبق ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 به موجر اختيار داده مي‌شود كه دادخواستي داير به مطالبه‌ خسارت يا هزينه‌هاي پرداخت شده توسط موجر كه به عهده مستاجر بوده است، به دادگاه بدهد.

اگر موجر گواهي مبني بر اينكه دادخواستي به دادگاه داده است، بگيرد، به ميزان مبلغي كه موجر ادعا كرده، اجراي احكام به هنگام تخليه ملک، مبلغي را كه مستاجر به عنوان رهن در گرو او قرار داده است نگه مي‌دارد تا به آن رسيدگي شود. اين قسمت قانون دست مالك را باز گذاشته و به نفع موجر است.

خليل بهراميان، وكيل دادگستري، در این خصوص می‌گوید: در صورتي كه پول رهن مستاجر آماده باشد و ملك نيز توسط مستاجر تخليه شده باشد، اگر خسارتي از جانب مستاجر به ملك مذكور وارد شود، موجر مي‌تواند به ميزان خسارت وارد شده به ملك خود از پولي كه به عنوان رهن از مستاجر گرفته است و در واقع ضمانتي از سوي مستاجر است، كسر كند و باقي مبلغ را به مستاجر بپردازد.

محمدی نیز در خصوص مسئولیت مستاجر در جبران خسارات می‌گوید: در صورتي كه خسارت وارده به ملك خود به خودي باشد، براي مثال خسارت ملك به دليل عوامل طبيعي همچون زلزله سيل و...باشد، مستاجر وظيفه‌اي در قبال پرداخت خسارت ندارد؛ اما در صورتي كه خسارت وارده از جانب مستاجر باشد و مستاجر در مقابل حفاظت از ملك موجر قصور كرده باشد، مستاجر مكلف به پرداخت خسارت بوده و حق با موجر است.

برای بیشتر اختلافات موجر و مستاجر راهکار قانونی وجود دارد؛ بنابراین دو طرف می‌توانند قبل از آنکه وقت و هزینه‌ای را در جریان دادرسی هدر دهند با مشورت با یک کارشناس حقوقی با توجه به بایدها و نبایدهای قانون تصمیم صحیح بگیرند. این را هم باید یادآور شد که به مبلغی که مستاجر در ابتدا پرداخت می‌کند مسامحتا در عرف، رهن گفته می‌شود و از نظر قانونی قرض‌الحسنه به شمار می‌رود.