فال حافظ

حضرت آيت‌الله احمد جنتي

دبير محترم شوراي نگهبان

        در اجراء اصل نود و چهارم (94) ‌قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران
لايحه پيش فروش ساختمان كه به مجلس‌شوراي‌اسلامي تقديم گرديده بود و در جلسه علني روز يكشنبه مورخ 24/5/1389 مجلس با اصلاحاتي به تصويب رسيده است، به پيوست ارسال مي‌گردد.

علي لاريجاني

لايحه پيش فروش ساختمان

ماده 1- هر قراردادي با هر عنوان كه به موجب آن، مالك رسمي زمين (پيش‌فروشنده) متعهد به احداث يا تكميل واحد ساختماني مشخص در آن زمين شود و واحد ساختماني مذكور با هر نوع كاربري از ابتدا يا در حين احداث و تكميل يا پس از اتمام عمليات ساختماني به مالكيت طرف ديگر قرارداد (پيش‌خريدار) درآيد از نظر مقررات اين قانون «قرارداد پيش‌فروش ساختمان» محسوب مي‌شود.

تبصره- اشخاص ذيل نيز مي‌توانند در چهارچوب اين قانون و قراردادي كه به‌موجب آن زميني در اختيارشان قرار مي‌گيرد اقدام به پيش‌فروش ساختمان نمايند:

1- سرمايه گذاراني كه در ازاء سرمايه گذاري از طريق احداث بنا بر روي زمين متعلق به ديگري، واحدهاي ساختماني مشخصي از بناي احداثي بر روي آن زمين، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمي به آنان اختصاص مي‌يابد.

2- مستأجرين اراضي اعم از ملكي، دولتي، موقوفه كه به‌موجب سند رسمي حق احداث بنا بر روي عين مستأجره را دارند.

ماده 2- در قرارداد پيش‌فروش بايد حداقل به موارد زير تصريح شود:

1- اسم و مشخصات طرفين قرارداد اعم از حقيقي يا حقوقي

2- پلاك و مشخصات ثبتي و نشاني وقوع ملك

3- اوصاف و امكانات واحد ساختماني مورد معامله مانند مساحت اعياني، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پاركينگ) و انباري

4- مشخصات فني و معماري ساختماني كه واحد در آن احداث مي‌شود مانند موقعيت، كاربري و مساحت كل عرصه و زيربنا، تعداد طبقات و كل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفي ساختمان، سيستم گرمايش و سرمايش و قسمتهاي مشترك و ساير مواردي كه در پروانه ساخت و شناسنامه فني هر واحد قيد شده يا عرفاً در قيمت مؤثر است.

5- بها يا عوض در قراردادهاي معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت

6- شماره قبوض اقساطي براي بها، تحويل و انتقال قطعي

7- زمان تحويل واحد ساختماني پيش‌فروش شده و تنظيم سند رسمي انتقال قطعي

8- تعيين تكليف راجع به خسارات، تضمينها و قرارداد بيمه اي، تغيير قيمت و تغيير مشخصات مورد معامله

9- تعهدات پيش‌فروشنده به مرجع صادر كننده پروانه و ساير مراجع قانوني

10- معرفي داوران

ماده 3- قرارداد پيش‌فروش و نيز قرارداد واگذاري حقوق و تعهدات ناشي از آن بايد با رعايت ماده (2) اين قانون از طريق تنظيم سند رسمي نزد دفاتر اسناد رسمي و با درج در سند مالكيت و ارسال خلاصة آن به اداره ثبت محل صورت گيرد.

ماده 4- تنظيم قرارداد پيش‌فروش منوط به ارائه مدارك زير است:

1- سند رسمي مالكيت يا سند رسمي اجاره با حق احداث بنا يا قرارداد رسمي حاكي از اين‌كه مورد معامله در ازاء سرمايه گذاري با حق فروش از طريق احداث بنا بر روي عرصه به پيش‌فروشنده اختصاص يافته است.

2- پروانه ساخت كل ساختمان و شناسنامه فني مستقل براي هر واحد

3- بيمه نامه مربوط به مسؤوليت موضوع ماده (9) اين قانون

4- تأييديه مهندس ناظر ساختمان مبني بر پايان عمليات پي ساختمان

5- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاك محل وقوع ملك

تبصره- در مجموعه‌هاي احداثي كه پيش‌فروشنده تعهداتي در برابر مرجع صادر كننده پروانه از قبيل آماده سازي و انجام فضاهاي عمومي و خدماتي با پرداخت حقوق دولتي و عمومي و نظارت آن دارد، اجازه پيش‌فروش واحدهاي مذكور منوط به حداقل سي‌درصد (30%) پيشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تأييد آن توسط مرجع صادر كننده پروانه مي‌باشد.

ماده 5- تنظيم قرارداد پيش‌فروش و واگذاري حقوق و تعهدات ناشي از آن نزد دفاتر اسناد رسمي با پرداخت حق الثبت و بدون ارائه گواهي مالياتي صرفاً در قبال پرداخت حق‌التحرير طبق تعرفه خاص قوه قضائيه صورت مي‌گيرد.

ماده 6- چنانچه پيش‌فروشنده در تاريخ مقرر در قرارداد واحد پيش‌فروش شده را تحويل پيش‌خريدار ندهد و يا به تعهدات خود عمل‌ننمايد علاوه بر اجراء بند«9» ماده (2) اين قانون مكلف است به شرح زير جريمه تأخير به پيش‌خريدار بپردازد مگر اين‌كه به مبالغ بيشتري به نفع پيش خريدار توافق نمايند.

1- درصورتي كه واحد پيش‌فروش شده و بخش‌هاي اختصاصي نظير توقفگاه (پاركينگ) و انباري در زمان مقرر قابل بهره‌برداري نباشد، تا زمان تحويل واحد
به پيش‌خريدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحويل نشده

2- درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهاي مشاعي، روزانه به ميزان نيم‌درصد(5/0%) بهاي روز تعهدات انجام نشده به ميزان قدرالسهم پيش‌خريدار

3- درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهاي خدمات عمومي موضوع بند (9) ماده (2) اين قانون از قبيل خيابان، فضاي سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به ميزان يك در هزار بهاي روز تعهدات انجام شده به ميزان قدرالسهم پيش خريدار

4- درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمي انتقال، روزانه به ميزان يك در هزار مبلغ قرارداد

ماده 7- درصورتي كه مساحت بنا براساس صورت مجلس تفكيكي، كمتر يا بيشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، ليكن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (5%) افزون بر زيربناي مقرر در قرارداد باشد، هيچكدام از طرفين حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتي‌كه بيش از پنج درصد (5%) باشد صرفاً خريدار حق فسخ قرارداد را دارد.

چنانچه مساحت واحد تحويل شده كمتر از نود و پنج درصد (95%) مقدار توافق شده باشد پيش‌خريدار حق فسخ قرارداد را دارد يا مي‌تواند خسارت وارده را بر پايه قيمت روز بنا و براساس نظر كارشناسي از پيش‌فروشنده مطالبه كند.

ماده 8- در تمامي مواردي كه به دليل تخلف پيش فروشنده، پيش‌خريدار حق فسخ خود را اعمال مي نمايد، پيش‌فروشنده بايد خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفين يا برآورد كارشناس مرضي‌الطرفين به پيش‌خريدار بپردازد.

تبصره- درصورت عدم توافق طرفين، پيش‌فروشنده بايد تمام مبالغ پرداختي را براساس قيمت روز بنا، طبق نظر كارشناس منتخب مراجع قضائي همراه ساير خسارات قانوني به پيش‌خريدار مسترد نمايد.

ماده 9- پيش‌فروشنده در قبال خسارات ناشي از عيب بنا و تجهيزات آن و نيز خسارات ناشي از عدم رعايت ضوابط قانوني، در برابر پيش‌خريدار و اشخاص ثالث مسؤول است و بايد مسؤوليت خود را از اين جهت بيمه نمايد. چنانچه ميزان خسارت وارده بيش از مبلغي باشد كه از طريق بيمه پرداخت مي‌شود، پيش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.

ماده 10- درمواردي كه بانكها به پيش‌خريداران براساس قرارداد پيش‌فروش، تسهيلات خريد مي‌دهند، وجه تسهيلات از طرف پيش‌خريدار توسط بانك به حساب پيش‌فروشنده واريز و مالكيت عرصه به نسبت سهم واحد پيش‌خريداري شده و نيز حقوق پيش‌خريدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمين اخذ مي‌گردد.

ماده 11- در پيش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بها مورد قرارداد توافق طرفين خواهد بود، ولي حداقل ده درصد (10%) از بها همزمان با تنظيم سند قطعي قابل وصول خواهد بود و طرفين نمي‌توانند برخلاف آن توافق كنند.

ماده 12- درصورتي كه عمليات ساختماني متناسب با مفاد قرارداد پيشرفت نداشته باشد، پيش‌خريدار مي‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأييديه مهندس ناظر مبني بر تحقق پيشرفت از سوي پيش‌فروشنده نمايد و مهندس ناظر مكلف است به تقاضاي هريك از طرفين ظرف يك‌ماه گزارش پيشرفت كار را ارائه نمايد.

ماده 13- پيش‌خريدار به نسبت اقساط پرداختي يا عوض قراردادي، مالك ملك پيش‌فروش شده مي‌گردد و در پايان مدت قرارداد پيش‌فروش و اتمام ساختمان، با تأييد مهندس ناظر در صورتي‌كه تمام اقساط را پرداخت يا عوض قراردادي را تحويل داده باشد، با ارائه مدارك مبني بر ايفاء تعهدات، مي‌تواند با مراجعه به يكي از دفاتر اسناد رسمي، تنظيم سند رسمي انتقال به نام خود را درخواست نمايد چنانچه پيش‌فروشنده حداكثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمي مال پيش‌فروش شده خودداري نمايد، دفترخانه با تصريح مراتب مبادرت به تنظيم سند رسمي به نام پيش‌خريدار يا قائم مقام وي مي‌نمايد. اداره ثبت اسناد و املاك محل وقوع ملك مكلف است به تقاضاي ذي‌نفع نسبت به تفكيك و يا افراز ملك پيش‌فروش شده اقدام نمايد.

ماده 14- درصورت انجام كامل تعهدات از سوي پيش‌خريدار چنانچه پيش‌فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تكميل پروژه نگردد، با تأييد مهندس‌ناظر ساختمان مبني‌بر اين‌كه صرفاً اقدامات جزئي تا تكميل پروژه باقيمانده است (كمتر از ده درصد«10%» پيشرفت فيزيكي مانده باشد)، پيش‌خريدار مي‌تواند با قبول تكميل باقي قرارداد به دفتر اسناد رسمي مراجعه نمايد و خواستار تنظيم سند رسمي به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتي و هزينه هايي كه طبق مقررات بر عهده پيش‌فروشنده بوده و توسط پيش‌خريدار پرداخت مي‌گردد مانع از استيفاء مبلغ هزينه شده از محل ماده (11) و غيره با كسب نظر هيأت داوري مندرج در ماده (20) اين قانون نخواهد بود.

ماده 15- عرصه و اعيان واحد پيش‌فروش شده و نيز اقساط و وجوه وصول و يا تعهد شده بابت آن، قبل از انتقال رسمي واحد پيش‌فروش شده به پيش‌خريدار قابل توقيف و تأمين به نفع پيش‌فروشنده يا طلبكار او نيست.

ماده 16- درصورت عدم پرداخت اقساط بها يا عوض قراردادي در مواعد مقرر، پيش‌فروشنده بايد مراتب را كتباً به دفترخانه تنظيم كننده سند اعلام كند. دفترخانه مكلف است ظرف مهلت يك هفته به پيش‌خريدار اخطار نمايد تا ظرف يك ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نمايد در غير اين‌صورت پيش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

ماده 17- واگذاري تمام يا بخشي از حقوق و تعهدات پيش‌فروشنده نسبت به واحد پيش‌فروش شده و عرصة آن پس از اخذ رضايت همه پيش‌خريداران يا قائم‌مقام قانوني آنها بلامانع است.

ماده 18- درصورت انتقال حقوق و تعهدات پيش‌خريدار نسبت به واحد پيش‌فروش شده بدون رضايت پيش‌فروشنده، پيش‌خريدار و منتقل‌اليه به طور تضامني عهده‌دار پرداخت بها يا عوض قراردادي خواهند بود. در هر حال سند رسمي انتقال به نام منتقل‌اليه تنظيم خواهد شد.

ماده 19- پس از انتقال قطعي واحد پيش‌فروش شده، قرارداد پيش‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفين ملزم به اعاده آن به دفترخانه مي باشند.

ماده 20- كليه اختلافات ناشي از تعبير، تفسير و اجراء مفاد قرارداد پيش‌فروش توسط هيأت داوران متشكل از يك داور از سوي خريدار و يك داور از سوي فروشنده و يك داور مرضي الطرفين و در صورت عدم توافق بر داور مرضي الطرفين يك داور با معرفي رئيس دادگستري شهرستان مربوطه انجام مي‌پذيرد. درصورت نياز داوران مي‌توانند از نظر كارشناسان رسمي محل استفاده نمايد. آئين نامه اجرائي اين ماده توسط وزارت مسكن و شهرسازي و وزارت دادگستري تهيه و به تأييد هيأت وزيران خواهد رسيد. داوري موضوع اين قانون تابع مقررات آئين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب خواهد بود.

ماده 21- پيش‌فروشنده بايد قبل از هرگونه اقدام جهت تبليغ و آگهي پيش‌فروش به هر طريق از جمله درج در مطبوعات و پايگاههاي اطلاع رساني و ساير رسانه‌هاي گروهي و نصب در اماكن و غيره، مجوز انتشار آگهي را از مراجع ذي‌صلاح كه در آئين نامه اجرائي اين قانون مشخص مي‌شود اخذ و ضميمه درخواست آگهي به مطبوعات و رسانه‌هاي يادشده ارائه نمايد. شماره و تاريخ اين مجوز بايد در آگهي درج و به اطلاع عموم رسانده شود.

مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دريافت مجوز يادشده حق درج و انتشار آگهي پيش‌فروش را ندارند. در غير اين صورت به توقيف به مدت حداكثر دو ماه و جزاء نقدي از ده ميليون (10.000.000)ريال تا يكصد ميليون (100.000.000) ريال و در صورت تكرار به حداكثر مجازات محكوم خواهند شد.

ماده 22- شهرداري‌ها مكلفند هنگام صدور پروانه ساختمان براي هر واحد نيز شناسنامه فني مستقل با ذكر مشخصات كامل و ملحقات و ساير حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضي تسليم نمايند.

ماده 23- اشخاصي كه بدون تنظيم سند رسمي اقدام به پيش‌فروش ساختمان يا بدون اخذ مجوز اقدام به درج يا انتشار آگهي نمايند، به حبس از نود و يك روز تا يك‌سال يا جزاء نقدي به ميزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دريافتي محكوم مي‌شوند.

تبصره- جرائم مذكور در اين ماده تعقيب نمي‌شود مگر با شكايت شاكي خصوصي يا وزارت مسكن و شهرسازي و با گذشت شاكي، تعقيب يا اجراء آن موقوف مي‌شود.

ماده 24- مشاوران املاك بايد پس از انجام مذاكرات مقدماتي، طرفين را جهت تنظيم سند رسمي قرارداد پيش‌فروش به يكي از دفاتر اسناد رسمي دلالت نمايند و نمي‌توانند رأساً مبادرت به تنظيم قرارداد پيش‌فروش نمايند. در غيراين‌صورت براي بار اول تا يك‌سال و براي بار دوم تا دو سال تعليق پروانة كسب و براي بار سوم به ابطال پروانه كسب محكوم مي‌شوند.

ماده 25- آئين نامه اجرائي اين قانون ظرف سه ماه از تاريخ تصويب توسط وزارت دادگستري با همكاري وزارت مسكن و شهرسازي و سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تهيه و پس از تأييد رئيس قوه قضائيه به تصويب هيأت وزيران خواهد رسيد.

لايحه فوق مشتمل ‌بر بيست و پنج ماده و چهار تبصره درجلسه علني روز يكشنبه مورخ بيست و چهارم مردادماه يكهزار و سيصد و هشتاد و نه مجلس شوراي اسلامي
به تصويب رسيد.

علي لاريجاني