فال حافظ

بشر در دوراني از زندگي كه مي‌توان آن را دوران زندگي انفرادي ناميد، براي تملك و تصرف آنچه لا‌زم داشت، خود را پايبند هيچ قيد و شرطي نمي‌دانست و از طبيعت به‌اندازه احتياج و قدرت خود استفاده مي‌كرد. با گذشت قرن‌ها و تغيير شيوه زندگي، اشتغال انسان‌ها به شغل كشاورزي و تهيه مكان براي سكونت، آنان ناچار شدند از مقرراتي پيروي كرده و به مال ديگران دست‌درازي ننمايند. از اين رو اصول و مقرراتي را ميان خود مجري ساخته و پيمان‌هاي خود را محترم شمردند.

افزايش محصولا‌ت كشاورزي و نياز به ايجاد شغل‌هاي جانبي براي ارائه خدمات سبب تمركز جمعيت در برخي مناطق شد و شهرها روز به روز گسترش يافتند.

اين تمركز افزايش تقاضا براي زمين را به دنبال داشت و با توجه به محدوديت و كمبود زمين مسأله مالكيت و به تبع آن تعارض‌هاي ملكي ميان افراد موجب گرايش آنها به ثبت زمين به صورت ابتدايي آن گرديد. اين مسأله در بخش‌هاي مسكوني شهرها به صورت دقيق‌تري انجام مي‌پذيرفت.

ثبت اسناد در ابتدا به صورت اوراق عادي و با گواهي معتمد محل و تأييد تعدادي از مردم بومي‌انجام مي‌پذيرفت؛ اما به مرور زمان و با افزايش پيچيدگي روابط انسان‌ها، به‌ويژه در شهرها و بالا‌ رفتن دانش بشري نياز به ثبت و نگهداري اسناد املا‌ك به صورت يكنواخت در مكان‌هاي قانوني با نظارت دولت‌ها و توسط افراد ذي‌صلا‌ح احساس شد، به نحوي كه امكان دخالت و تجاوز افراد به حقوق ديگران حتي در مورد اسناد متعلق به افراد ناتوان يا كودكان منتفي و عدالت در جامعه برقرار گردد. از اين رو اداره‌هاي ثبت اسناد و املا‌ك تأسيس و به تبع آن دفاتر اسناد رسمي براي ثبت اسناد مجوز فعاليت قانوني يافتند.

همزمان با رشد و گسترش شهرها، مسائلي ازقبيل محدوديت منابع و فقدان امكان مكان‌گزيني صحيح كاربري‌هاي خدماتي برنامه‌ريزان را به اتخاذ تدابير و راهبردهايي براي غلبه بر اين نابساماني‌ها رهنمون مي‌كند. به‌منظور رفع اين چالش، عوامل تأثيرگذار در مكان‌گزيني بايد شناسايي شوند. مكان‌گزيني خود به معناي قانونمند كردن براساس شاخص‌ها و عوامل تأثيرگذار همچون سازگاري، ظرفيت مطلوب و وابستگي مي‌باشد. پايه و اساس مكان‌گزيني صحيح و مناسب، نوع كاربري‌ است كه بايد در بحث مكان‌گزيني دفاتر اسناد رسمي _كه از كاربري‌هاي خدمات شهري محسوب مي‌گردد_ مورد توجه قرار گيرد. در اين زمينه بايد علا‌وه بر استفاده از قوانين مكان‌يابي از مقررات و قوانين موجود در مجموعه قوانين ثبتي نيز استفاده شود.

مقدمه:

تاريخ قديمي‌ترين سند كشف شده به حدود 4 هزار سال قبل از ميلا‌د مي‌رسد كه مربوط به شهر كلده واقع در بين‌النهرين است.

در ايران قديمي‌ترين مجموعه مدون قوانين باستاني اوستاست كه در قسمتي از آن به نام «ونديداد» از عقود و معاهده‌ها سخن رفته است.

در دوره معاصر در سال‌هاي 1290 و 1302 هجري شمسي، قانون ثبت اسناد و املا‌ك تصويب شد كه در سال 1290 به علت عدم لا‌زم‌الا‌جرا بودن اين قانون مسكوت ماند.

سرانجام با اصلا‌ح قانون سال 1302 در سال 1310 قانون ثبت اسناد و املا‌ك به اجرا درآمد.

به‌تبع نياز به ثبت اسناد و املا‌ك، پيش‌بيني مكان‌هايي خاص براي مراجعه مردم كه همان اداره‌هاي ثبت اسناد و املا‌ك و دفاتر اسناد رسمي بود نيز در دستور كار قانونگذاران قرار گرفت. هم‌اكنون با تغييرات ايجاد شده در قوانين كه حسب نياز در طول زمان به‌وقوع پيوسته است، مجموعه قوانين و مقررات ثبتي فعلي در اختيار ما قرار دارد. از سويي با توجه به مقتضيات زمان قابليت تغيير در قوانين يا ايجاد قوانين جديد توسط مراجع ذي‌صلا‌ح از طرف قانونگذار پيش‌بيني شده است.

مكان‌يابي صحيح

به‌هنگام مكان‌يابي 4 پرسش مطرح مي‌شود:

1- از نظر عوامل تأثيرگذار (سازگاري، ظرفيت، مطلوبيت) چه وضعي وجود دارد؟

2- وضعيت موجود شعاع عملكردي و توزيع قضايي دفاتر اسناد رسمي چگونه است؟

3- راه‌حل اعطاي مجوز براي تأسيس دفاتر جديد چيست؟

4- آيا وجود قوانين الزام‌آور ضروري است يا به شيوه‌نامه‌هاي ارشادي در چارچوب روش‌هاي علمي براي توزيع مناسب دفاتر اسناد رسمي مي‌توان اكتفا نمود؟

اهميت و ضرورت تحقيق

فقدان هيچ‌گونه محدوديت برنامه‌ريزي در مكان‌يابي دفاتر، چه در مرحله اعطاي مجوز براي دفاتر جديد و يا نبود الزام براي انتقال دفاتر موجود در سطح شهر با توجه به نيازها و محدوديت‌ها، باعث توزيع نامطلوب دفاتر و به‌تبع آن ايجاد گرفتاري براي مردم مي‌باشد. اگرچه مواد 4 و5 قانون در مورد مكان دفاتر اسناد رسمي است؛ اما به نظر مي‌رسد اين مواد قانوني براي زمان حاضر جامع و مانع نيستند.

اهداف تحقيق

گسترش شهرها موجب افزايش تقاضا مي‌گردد و توسعه كيفي و كمي دفاتر اسناد رسمي نوعي سرمايه‌گذاري درجهت بهبود كارآيي نظام ثبت اسناد و املا‌ك بوده و به‌تبع آن كاهش منازعه‌و مراجعه به دستگاه قضايي، افزايش ضريب صحت معامله‌ها درراستاي تسهيل آنها و نوعي سرمايه‌گذاري انساني بلندمدت براي جلوگيري از اتلا‌ف وقت مردم را در پي دارد.

هدايت موزون تأسيس دفاتر در سطح شهر، مشخص كردن نواحي محروم و اولويت‌بندي در بحث تأمين دفاتر اين مناطق، مشخص نمودن بهترين وضعيت دفاتر درجهت دسترسي آسان و سريع افراد به اداره‌ها و ارگان‌هاي مرتبط و تخصصي كردن دفاتر به‌منظور همكاري با ارگان‌هاي ياد شده از جمله اهداف اين تحقيق است. همچنين در صورت استفاده از تحليل‌هاي GIS مي‌توان مكان‌گزيني دفاتر را با در نظر گرفتن مبحث‌هاي اقتصادي براي توزيع مناسب درآمد ميان دفاتر مورد بررسي قرار داد.

فرضيه‌هاي تحقيق

توسعه پايدار شهري يا به عبارت ديگر در كنار هم قرار دادن متعادل، معقول و منطقي براساس الگوهاي مناسب عناصر شهري، هدف غايي برنامه‌ريزان شهري مي‌باشد.در بيشتر شهرهاي ايران در مورد دفاتر اسناد رسمي شرايط زير حاكم است:

1- گرچه در مقايسه با گذشته نه چندان دور تعداد دفاتر اسناد رسمي شهرها از نظر كمي و كيفي بسيار تغيير نموده است؛ اما تا رسيدن به حد مطلوب فاصله وجود دارد.

2- از نظر مجاورت با كاربري‌ها هيچ‌گونه تناسب خاص و معقولي ديده نمي‌شود.

3- وضعيت دسترسي مردم به دفاتر اسناد رسمي تابع هيچ برنامه خاصي نيست.

4- اين دفاتر در كنار اداره‌هاي مرتبط يا شعبه‌هاي بانك‌هاي همكار قرار ندارند.

5- پوشش عملكردي دفاتر ناقص و نامناسب مي‌باشد.

تعريف متغيرها

سازگاري:همكاري، همياري و همخواني ميان متغير در حال بررسي و ساير فعاليت‌هاي شهري از يك سو و هماهنگي بين فرم و عملكرد دفترخانه

شعاع عملكردي:حداكثر مسافت قابل قبول براي دسترسي افراد

نوع دسترسي:دسترسي پياده و سواره

مساحت زيربناي دفترخانه با توجه به ميزان مراجعه‌ها و ارتباطات و ميزان و كيفيت دسترسي از نظر طبقه و امكانات رفاهي همچون آسانسور.

تعريف‌ها

مكان‌يابي:فعاليتي است كه قابليت‌ها و توانايي‌هاي يك منطقه را از لحاظ وجود زمين مناسب و كافي و ارتباط آن با ساير كاربري‌هاي شهر براي انتخاب مكاني مناسب به‌منظور استفاده در يك كاربري خاص را مورد تجزيه و تحليل قرار مي‌دهد.

مكان‌يابي دفاتر اسناد رسمي:شناخت مناطقي كه نياز مبرم به تأسيس دفاتر اسناد با توجه به شاخص‌هاي اقتصادي، اجتماعي، فرهنگي و اقليمي دارند.

كاربري دفتر اسناد رسمي:زميني كه به فضاي دفتر اسناد رسمي اختصاص مي‌يابد.

كاربري متناسب:كاربري كه با كاربري مورد بررسي هماهنگي بيشتري دارد.

كاربري مزاحم:كاربري كه وجود آن در همسايگي كاربري مورد بررسي، مردم را با مشكلا‌ت درگير مي‌كند.

توسعه پايدار:به‌كارگيري منابع به نحوي كه بهترين استفاده را براي فرد‌فرد اجتماع داشته و كمترين هزينه و آلودگي را براي سيستم اداره شهر به ارمغان بياورد و در نتيجه سيستم به نحو ايده‌آل اداره شود.

دفاتر اسناد رسمي:به موجب ماده يك قانون دفاتر اسناد رسمي و كانون سردفتران و دفترياران مصوب 25 تير 1354 دفتر اسناد رسمي واحدي وابسته به وزارت دادگستري براي تنظيم و ثبت اسناد رسمي طبق قوانين و مقررات مربوط است.

مباني نظري تحقيق

پيشينه تحقيق:

در مبحث مربوط به مكان‌يابي در ايران در چند سال اخير و با ورود سيستم اطلا‌عات جغرافيايي (GIS) تحقيقات مناسبي انجام شده كه از آن جمله مي‌توان به رساله دكتراي احمد پرهيزگار با عنوان «مكان‌يابي و شعاع عملكردي و سازگاري و دسترسي شهروندان تبريز در زمينه دسترسي به مراكز آتش‌نشاني با استفاده از GIS» در دانشگاه تربيت مدرس اشاره كرد. مكان‌يابي مدارس منطقه‌هاي 6 و 7 تهران با استفاده از ,GIS مكان‌يابي فضاهاي آموزشي شهر قزوين، مكان‌يابي فضاهاي آموزشي دبيرستان‌هاي سمنان و توزيع مكاني مدارس گنبدكاووس از ديگر رساله‌هاي ارائه شده در دوره‌هاي كارشناسي ارشد و دكترا در اين زمينه هستند.

نظريه‌هاي مكان‌يابي عمومي‌و تجزيه و تحليل آنها

فون‌ تانن در سال 1826 با تأكيد بر فعاليت‌هاي كشاورزي نظريه‌اي را درجهت حداقل كردن هزينه‌ها براساس حداقل فاصله براي حمل و نقل محصولا‌ت و فرآورده‌ها و مواد اوليه از مزارع توليدي به بازار مصرف و به‌عكس مطرح نمود.

لا‌نهارد در سال‌هاي مياني 1882 تا 1885 در زمينه مكان‌يابي مكان‌هاي صنعتي نظرياتي را ارائه كرد.

آلفرد وبر در سال 1909 درباره مكان‌يابي مكا‌ن‌هاي صنعتي با تأكيد بر نظريه حداكثر سود، مواردي را مطرح و در اين زمينه نظرياتي را مطرح نمود.

كريستالر ولوش نيز در قالب نظريه «مكان مركزي» مقاله‌هايي را درخصوص تجزيه و تحليل بازار به دنيا عرضه كرد.

شاخص‌هاي مكان‌يابي

براي به دست آوردن وضعيت يك سيستم همواره نياز به سنجش آن سيستم با يكسري ايده‌آل‌ها و يا يكسري حداقل‌ها وجود دارد. در بحث مكان‌يابي نيز همواره به شاخص‌هايي براي مقايسه و تعيين وضعيت توجه مي‌شود كه به شرح زير هستند:

شاخص‌هاي مرتبط با هزينه‌ها:اين شاخص‌ها هزينه‌هاي حمل و نقل، توزيع نيروي كار، مكان عرضه منابع، انگيزش يا سيستم‌هاي مالياتي، نواحي بازار، توزيع فضايي بازار و شبكه توزيع را دربرمي‌گيرند.

شاخص‌هاي ملي و منطقه‌اي:تسهيلا‌ت بيروني، دسترسي مالي در نواحي، عرضه انرژي، دسترسي به سرزمين و ... شاخص‌هاي ملي و منطقه‌اي را شامل مي‌شوند.

شاخص‌هاي غيراقتصادي:خصوصيات سياسي، اجتماعي، فرهنگي و شرايط و محدوديت‌هاي حقوقي و قانوني دربرگيرنده اين شاخص‌ها هستند.

اهميت مطالعات مكان‌يابي در برنامه‌ريزي شهري توسعه پايدار كه با توزيع بهينه امكانات شهري براي جلوگيري از هرج و مرج، ترافيك، ‌آلودگي صوتي و زيست‌محيطي به دست مي‌آيد، نياز به بهترين تصميم و اتخاذ مناسب‌ترين خط‌مشي در بهترين زمان و جانمايي مناسب دارد. اين امر باعث جلوگيري از اتلا‌ف منابع و هماهنگي ارگان‌ها و سازمان‌هاي مرتبط و اصلا‌ح سيستم‌هاي اقتصادي و اجتماعي و درنهايت تغيير روندهاي نادرست مي‌گردد. اهميت مطالعات مكان‌يابي در توزيع دفاتر اسناد رسمي دفاتر اسناد رسمي يكي از شاخص‌هاي خدماتي در سطح شهرها محسوب شده و فعاليت آن در چارچوب يكسري مقررات و در ارتباط با ارگان‌هاي مختلف و تمامي‌اقشار جامعه به علت گستردگي و شمول مسأله مالكيت‌ها مي‌باشد. گرچه اين امر تاكنون مورد توجه قانونگذاران و مسؤولا‌ن و حتي جامعه علمي قرار نگرفته است؛ اما به‌يقين مطالعات جامع و علمي در اين زمينه مي‌تواند بسياري از مسائل را حل نمايد. تجزيه و تحليل در نگاه اول به نقشه‌هاي كاداستري شهر مي‌توان تمركز دفاتر اسناد رسمي را در قسمت‌هاي مشخص شهر مشاهده نمود. محل قرار گرفتن دفاتر اسناد رسمي در بخش‌هاي مختلف، تمركز و عدم تمركز آنها را به‌وضوح نمايان مي‌سازد. معيار فاصله با مهم‌ترين ارگان مرتبط با دفاتر اسناد رسمي؛ يعني اداره ثبت اسناد و املا‌ك شهر سنجيده مي‌شود، در حالي كه مي‌توان ارگان‌هاي ديگر همچون دادگاه‌ها يا اداره دادگستري، اداره منابع طبيعي، مسكن و شهرسازي، بنياد مسكن و ... را نيز مورد بررسي و تحليل قرار داد. در نقشه‌هاي كاداستر شهري مي‌توان مكان دفاتر اسناد رسمي را مشخص نمود و با استناد به مواد 4 و 5 قانون ثبت به بررسي جزئيات مكان دفاتر پرداخت. ماده 4 قانون ثبت اشعار مي‌دارد: «محل دفترخانه در هر شهر يا بخش با معرفي سردفتر و موافقت اداره ثبت محل تعيين خواهد شد.» در ماده 5 همان قانون هم آمده است: «پس از تصويب اين قانون، تأسيس دفترخانه با توجه به نيازمندي‌هاي هر محله تابع ضابطه زير خواهد بود: در شهرها حداقل براي هر 15 هزار نفر و حداكثر براي هر 2. هزار نفر با توجه به آمار و درآمد حاصل از حق ثبت معامله‌هاي يك دفترخانه. شهرها و بخش‌هايي كه جمعيت آنها كمتر از اين تعداد باشد، يك دفترخانه خواهند داشت. تبصره_ پس از تعيين دفاتر اسناد رسمي هر محل به شرح اين ماده، هرگاه با توجه به ميزان معامله‌ها و درآمد دفاتر اسناد رسمي موجود و مقتضيات محلي، افزايش دفاتر اسناد رسمي زايد بر حد نصاب مذكور ضروري تشخيص داده شود، به پيشنهاد سازمان ثبت اسناد و املا‌ك كشور و تصويب وزارت دادگستري حداكثر تا 2 دفترخانه مي‌توان به دفاتر موجود در هر حوزه ثبتي با رعايت مقررات اين قانون اضافه نمود. محل دفترخانه با معرفي سردفتر و موافقت اداره ثبت تعيين مي‌شود. با توجه به ماده 3. آيين‌نامه قانون ثبت و بند 3 مجموعه بخشنامه‌هاي ثبتي تا اول مهر ماه 1365 از نظر حسن جريان امور دفترخانه تا آنجا كه ممكن است، فاصله دفاتر نبايد كمتر از 3.. متر باشد و در صورت ضرورت انتقال دفاتر از محلي به محل ديگر در همان شهر يا بخش با تصويب ثبت محل با توجه به تراكم جمعيت و نياز اهالي امكان‌پذير است.» با توجه به نص صريح قانون، حتي بدون در نظر گرفتن اصول مكان‌يابي واضح است كه دفاتر اسناد رسمي در بسياري از شهرها در مكاني نامناسب قرار گرفته‌اند. با توجه به شرايط ذكر شده در مورد دفاتر اسناد رسمي و با تجزيه و تحليلي بسيار ساده در مورد مكان اين دفاتر، مي‌توان مباني نظري ياد شده را بررسي و با مقايسه شرايط موجود شهر نتيجه‌گيري و پيشنهادهاي لا‌زم را ارائه نمود: 1_ با استفاده از نقشه‌هاي كاداستر شهري ابتدا بايد مكان دفاتر اسناد رسمي را در نقشه مشخص نمود و سپس به بررسي اين موضوع كه مكان‌يابي دفاتر از نظر مواد 4 و 5 قانون ثبت در گذشته رعايت شده است يا خير، پرداخت. در صورت منفي بودن پاسخ مي‌توان به اصلا‌ح مكان دفاتر با توجه به قانون اقدام كرد. اين امر در بسياري از شهرها به هيچ‌ عنوان رعايت نشده است. در عين حال با توجه به نص صريح قانون مي‌توان دفاتر را به مناطقي كه اداره ثبت ضروري مي‌داند، با در نظر گرفتن اصول مكان‌يابي براي افزايش كارآيي و بحث توسعه پايدار انتقال داد. 2_ استفاده از اصول برنامه‌ريزي و مكان‌يابي براي هريك از دفاتر جديد و پيشنهاد تغيير مكان براي دفاتر موجود براساس شرايط ضروري است و بايد بعضي شاخص‌ها همچون تراكم جمعيت مناطق و دسترسي افراد به ساير ارگان‌هاي مربوط نيز در اين تجزيه و تحليل گنجانده شود. 3_ با توجه به اين كه در حال حاضر هيچ الزام قانوني جز در مورد ياد شده وجود ندارد، از اين رو بايد موارد به صورت كارشناسي به مراجع ذي‌صلا‌ح براي تصويب و اجرا ارجاع گردد تا مانند ساير موضوعات قانوني براي رفاه مردم مورد توجه قرار گيرد. 4_ امروزه بحث مكان‌يابي در برنامه‌ريزي‌هاي شهري و شهرسازي مطرح و در حال اجراست. از اين رو دفاتر ازدواج و طلا‌ق و اداره‌هاي ثبت اسناد و املا‌ك يا واحدهاي ثبتي و حتي بنگاه‌هاي معاملا‌ت املا‌ك و خودرو كه به نوعي در ارتباط با اداره‌هاي ثبت هستند، مي‌توانند مورد بررسي واقع شده و تحت پوشش اين مسأله قرار گيرند. 5_ استفاده از سيستم GIS در مكان‌يابي علا‌وه بر تسهيل امور، امكان تجزيه و تحليل‌هاي پيچيده را به‌ويژه در شهرها فراهم نموده است. در بحث مكان‌يابي دفاتر نيز اين امر باعث سهولت و دقت در برنامه‌ريزي مي‌گردد. 6_ وجود نقشه‌هاي پايه كاداستري در اداره ثبت اسناد و املا‌ك كه هم از لحاظ هندسي و هم از لحاظ توصيفي از دقت قابل قبولي برخوردار است، باعث مي‌شود تا امكان استفاده از سيستم GIS در بخش تهيه اطلا‌عات هندسي (نقشه) و اطلا‌عات توصيفي (جامع املا‌ك) به نحوي بسيار آسان‌تر امكان‌پذير گردد.

نویسنده : حميدرضا امامي